Ринок нерухомості Греції входить у 2026 рік на стадії зрілості. Епоха «легкого входу» через дешеву «Золоту візу» закінчилася, поступившись місцем більш зваженим інвестиціям та пошуку недооцінених локацій. Ми проаналізували ключові показники та тренди, щоб зрозуміти, куди рухається ринок.
1. Ефект «Золотої візи» 2.0
Минулий 2025 рік став переломним через підвищення порогу входу для програми «Золота віза». Поділ країни на зони (800 000 євро для Аттики, Салонік, Міконоса та Санторіні і 400 000 євро для інших регіонів) перекроїв карту попиту.
- Відтік із центру: Інвестори почали масово розглядати «другий ешелон» — передмістя Пірея, західні райони Аттики та Пелопоннес, де поріг входу залишився доступним або існують винятки (наприклад, при конвертації комерційної нерухомості в житлову).
- Попит на «конверсію»: У 4-му кварталі 2025 року на 15% зріс попит на промислові об'єкти під редевелопмент, оскільки для них зберігається пільговий поріг у 250 000 євро.
2. Стан ринку та ціни (Аналітика: Грудень 2025 — Січень 2026)
Лідери зростання: Цього року абсолютним лідером стали Салоніки, де ціни зросли на 10-11% (вище, ніж в Афінах, де зростання сповільнилося до 5,5%). Це пов'язано із завершенням ключових етапів будівництва метро, розвитком логістичного хабу та початково нижчою ціною «квадрата» порівняно зі столицею.
Дефіцит пропозиції: Будівельний сектор не встигає за попитом. Різниця між введеним в експлуатацію житлом та потребами ринку становить приблизно 5 000 одиниць на рік. Цей дефіцит підтримує високі ціни, навіть попри загальну економічну стабілізацію в Єврозоні та підвищення іпотечних ставок.
Прибутковість: Середня прибутковість від довгострокової оренди по країні варіюється в межах 4,5–5,6%. Однак, вузькі сегменти показують кращі результати:
- Студентське житло в Патрах та Салоніках: до 6,5%.
- Невеликі відремонтовані квартири в історичному центрі Афін (Plaka, Monastiraki): можуть приносити до 8,25% річних при короткостроковій оренді, хоча конкуренція тут досягла максимуму.
3. Енергоефективність як новий драйвер
У 2026 році ліквідність об'єкта безпосередньо залежить від його класу енергоефективності.
- Зелена премія: Квартири класу А+ продаються на 12-15% дорожче за аналоги старого фонду.
- Витрати на реновацію: Покупці вторинного житла (споруди 1980-90х років) закладають до бюджету додаткові 600-800 євро/кв.м. на модернізацію систем опалення та ізоляції, щоб відповідати новим нормам ЄС.
4. Прогноз на 2026 рік
Ми очікуємо стабілізацію цін у преміальному сегменті Південних Афін (Афінська Рів'єра), де вартість вже досягла європейських піків. Водночас потенціал зростання зберігається в:
- Піреї: Завдяки розширенню порту та метро.
- Криті: Острів демонструє стійкий попит з боку пенсіонерів із Північної Європи та цифрових кочівників.
- Комерційній нерухомості: Складські приміщення та логістичні центри поблизу портів.
Висновок: Грецький ринок залишається привабливим, але стратегія «купуй що завгодно, все виросте» більше не працює. 2026 рік стане роком селективного вибору та професійного управління активами.
